[스크랩] 토지투자 노하우 - 정세정

1. 토지 가격에 관한 경제 이론

 

토지는 원래부터 존재하였던 것으로 아주 옛날에는 토지 자체에 가격이란 것이 없었을 것이다.. 그런데 토지에 관한 사유재산권, 즉 소유권 개념이 인정되면서부터 토지의 일반적 특성인 부증성,부동성,비대체성,영속성 등으로 인한 수요와 공급의 효과로 토지 가격이라는 것이 생기게 되었다... 토지 가격에 대한 경제 이론, 즉 지가 이론은 18세기 중농주의학파에 의한 농지에 관한 지대 이론으로부터 발전된 것인데, 당시 대표적인 학자는 리카도를 들 수 있다..

그 후 사회가 점차 산업화,도시화되면서 도시의 토지 가격에 대한 관심이 높아지면서 전개된 이론이 바로 마샬에 의해 노느이된 이론, 즉 도시 토지의 지가를 위치에 대한 화폐 가치의 총액으로 정의한 토지 가격 이론이다..

최근에는 거품 이론, 즉 경제의 객관적인 상태와는 전혀 관계없이 경제 주체들의 주관적인 시장 심리에 의해서 토지 가격 변동이 이뤄질 수 있다는 이론도 나타났다.. 그러나 토지 가격을 형성하는 절대적인 원인을 분석해 낸 일반 이론은 아직 정립되지 않은 상태다.. 따라서 토지 투자를 위해서는 토지 가격에 관한 일반적인 경제 이론을 공부하기보다는, 일반적인 경우의 토지 가격 형성 원인을 살핀 후 이를 토대로 해당 토지의 가격 상승 가능성을 파악하여 투자에 임하는 것이 현명할 것이다..

 

2. 토지 가격을 상승시키는 요인

 

일반적으로 토지 가격 상승 요인으로 고려해볼 수 있는 것들이 몇 가지 있다..

가장 기본적인 것은 토지에 대한 수요와 공급의 논리에 따라 토지 가격이 결정된다는 것이다.. 그리고 토지의 경우 공급이 고정되어 있기 때문에 수요가 일정할 경우, 인구 증가에 따라 가격 상승이 견인된다..

상업 토지의 경우에는 교통의 접근성이나 고객 유치의 위치적 유리성 그리고 유동 인구 수에 따라 가격이 달라진다.. 미개발 토지의 가격은 인근 지역의 매매 사례에 따라 가격이 형성된다.. 이렇듯 토지 가격은 여러 가지 요인의 결합에 의해서 이루어지지만 일반적으로 토지는 다른 재화와는 달리 공급이 고정되어 공급 탄력성이 영(0)이다..

물론 임야를 개간하거나 바다를 막아 토지를 공급하거나 또는 미개발 토지를 개발하여 주거용지나 상공업용지 등으로 공급하는 방법이 있지만, 이러한 것은 특수한 공급에 해당하고 그 가능성도 제한되어 있다.. 따라서 토지 가격은 다른 상품과는 달리 전적으로 수요에 의해 결정된다 해도 관언은 아니다..

즉 팔려고 부동산 시장에 나온 토지는 한정되어 있지만 이를 매입하려는 투자자들이 많으면 많을수록 가격은 상승하게 되는 것이다,,. 결국 가격 상승을 염두에 둔 토지 투자는, 향후 토지를 매입하려는 투자자들을 얼마나 많이 유인할 수 있느냐에 따라 그 성공 여부가 판가름난다...

 

3. 토지 투자의 수익은 절대적으로 '개발'과 관련되어 있다..

 

개발정책

 

결국 토지의 가격은 토지에 대한 수요의 증가와 가장 밀렵한 관련이 있는데, 이러한 수요의 증가를 창출하는 요인이 바로 '개발'이다..

'개발'이란 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있다..

우선 해당토지에 대한 지목변경, 용도변경, 형질변경, 녹지전용, 임야전용 등을 통한 이용 가치를 한 단계 업그레이드시키는 경우가 있을 수 있다..

예를 들어 어떤 토지가 현재는 농지로 이용되고 있지만 농지전용과 지목변경을 통해 장래 주택지 또는 상업용지로 사용될 수 있거나, 또는 어떤 토지가 개발제한구역에 묶여 새로이 고층건물을 지을 수 없었지만 그린벨트가 해제되어 아파트를 지을 수 있는 용도로 지역이 변경된다면, 해당 토지는 상당한 가격 상승을 보게 될 것이다..

 

두번째는 정부 정책에 따라 해당 토지를 비롯한 대규모 인근 지역 토지가 개발되는 경우다..

토지 가격의 급격한 상승은 대체로 행정적,사회적,경제적 요인에 의한다.. 즉 정부 정책에 따른 공공계획에 의한 각종 개발재료와 토지의 상대적 희소성이 토지 가격을 앙등시키는 결정적인 요인이 된다..

정부의 현재 토지 정책은 보존에서 개발로 바꾸었는데, 이는 토지 가격을 상승시키는 중요한 견인차이다.. 정부는 도시민이 구입할 수 있는 농지를 현재 300평에서 900평으로 늘리고 농지전용도 완화할 계획이다.. 또 민간 투자를 활성화하기 위해 관리지역(구 준농림지와 준도시지역)의 상당부분을 개발 가능한 계획관리지역으로 편입할 계획이다..

 

땅값 도미노 현상

 

개발 등의 재료에 따른 토지 수요의 증가가 토지 가격을 상승시키는 결정적 요인인데, 이에 부가하여 우리나라에만 독특한 땅값 도미노 현상이라는 것이 존재한다..

다시 말해, A지역이 B지역의 땅값을 끌어올리고, 다시 B지역은 C지역의 땅값을 끌어올리고, C자역은 다시 A지역의 땅값을 올리는 현상을 말한다...

이는 우리나라의 국토가 상당히 협소하고 이에 더불어 개발가능 토지와 주거용지가 턱없이 부족하기 때문에 나타나는 현상이다..

땅값 노미노 현상을 간단히 살펴보면, 택지개발지구 지정에 따라 A지역(판교)의 토지 가격이 앙등하면 그 후 택지개발지구 지정으로 인한 원주민에 대한 토지 보상금 지급으로 수조 원대의 자금이 풀리면서 이 자금은 택지개발지구 후광 지역인 인근 B자역(용인) 토지의 가격 상승을 견인시킨다..

이러한 B토지의 가격은 인근의 새로운 개발 예정지인 C지역(평택-미군기지 이전)이나 D지역(충청-신행정수도) 토지의 가격을 높안더.. 이러한 현상을 더욱 촉진시키는 원인은 최근 우리나라의 개발예정지들이 수십군에데 산재하고 있기 때문이다...

 

4. 개발계획을 알아야 땅으로 돈을 번다...

 

땅값의 상승 요인 중에는 개발재료가 절대적인 비중을 차지한다는 것은 앞에서 살펴보았다..

즉 토지 투자는 개별적인 개발호재와 정부 정책을 수반한 개발호재가 성공 여부를 판단한다고 할 수 있다.. 그런데 토지 투자는 토지 시장의 특성을 알고 그에 따른 투자마인드를 정립할 필요가 있다.. 왜냐하면 토지 시장은 주택, 특히 아파트 시장과는 달리 정보 취득이 쉽지 않고, 거래 체게가 확립되지 않아 비공개적이고 음성적이며 경직된 시장이기 때문에 잘못하다가는 거액의 투자 금액 손실을 볼 수도 있기 때문이다... 따라서 개발 호재가 있다는 부동산업자의 말만 신뢰하여 투자를 하는 것은 상당히 위험하다...

 

그렇다고 신문에 난 개발 관련 기사를 보고 토지 투자를 하는 것도 큰 수익을 내지는 못한다.. 신문기사를 보고 토지 투기꾼들만 도와주는 격이어서 일종의 상투잡이가 될 수 있다..

주식투자에서 흔히 소문에 사서, 뉴스에 팔라는 말이 있다... 이는 부동산에도 똑같이 적용된다.. 따라서 신문에 이미 기사가 났다는 것은 토지 투기꾼들에게 해당 토지는 이미 선점되었다는 것을 말하는 것이라고 이해하면 거의 틀림이 없다.. 그래서 이런 신문 기사를 보고 토지 투자를 하는것은 별 소득이 없는 것이다..

그렇다면 일반 투자자들은 무조건 아무 땅이나 사서 개발계획이 확정될 때까지 장기 투자를 하란 말인가... 절대 그렇지 않다..

즉 정부의 토지정책을 알고 그 투자 게획에 선행하여 투자 정책과 밀접한 관련을 가진 지역의 토지를 매입하는 것이 가장 큰 수익을 올리는 방법이다..

 

가져온 곳: [열려라 참깨~]  글쓴이: 김지은 복뎅이~♬ 바로 가기

 

 

출처 : 블로그 > 단사모 | 글쓴이 : 단사모---수리산 [원문보기]