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1.재건축 개발이익 환수
재건축 개발이익환수란 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 재건축조합이 임대아파트를 건립하게 해 정부에서 환수하는 제도를 말한다. 수도권 과밀억제권역에서 2005년 5월 18일 이후 분양승인신청을 하는 재건축 추진단지가 대상이 된다.
임대주택 건립 비율은
① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 건립해야 하며 조합은 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률과 표준건축비(건물만)로 보상받거나 또는 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가(토지)로 보상받는다.
② 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 건립해야 하며 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가로 보상받는다.
③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트 건립하되 일반분양 가구수가 임대아파트 가구수보다 적을 때에는 일반분양 가구수만큼 만 임대아파트로 공급하면 된다.
2.일반분양 후 분양
2003년 5월 23일 건교부는 주택가격 안정화 대책을 통해 재건축을 통해 발생하는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양을 허용하기로 하여 사실상 후분양제를 도입했다.
따라서 7월 1일부터 투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후에 일반인을 대상으로 입주자 모집을 하게 됐다.
다만 7월1일 이전에 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전 규정을 적용하여 대한주택보증(주)의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 경과규정을 마련하였다
3.조합원 지위양도 금지
2005년 9월 5일 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합원 지위양도를 금지하는 규정을 발표했다. 2005년 12월 231일부터 시행에 들어갔다.
법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도가 금지된다.
조합은 주택 또는 토지 등을 양수한자에 대하여 조합인가일을 기준으로 현금으로 청산 한다 .현금청산의 시기는 관리처분계획일로 부터 150일 이내다.
4.소형평형 의무비율 건립
2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화했다.
수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우 적용을 받으며 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업지는 적용에서 제외 된다.
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