[스크랩] 주택/상가임대차 발표자료(이경룡,손삼호)

                     주택임대차와 상가임대차 비교

1.  제정 목적

    ① 주택임대차보호법은 주거생활의 안정,

    ② 상가건물 임대차보호법은 경제생활의 안정으로 차이가 있습니다.

2.  적용 범위

     ① 주택은 주거용 건물의 일부나 전부(미등기건물, 실제용도, 일부 조거 외용도)

         법인제외 단 인정법인 : 대한주택공사, 주택사업지방공사

     ② 상가건물은 영업용(사업자등록의 대상이 되는 건물)

       

3.  대항력의 취득요건 (제3자 효력 익일)

       ① 주택임대차 보호법은 주택의 인도와 전입신고(동사무소), 

       ② 상가건물임대차 보호법은 건물의 인도와 사업자등록신청(세무서

4. 입법취지 및  성격

       ① 편명적(약자보호) 강행규정, 소액사건심판법 적용

         예외 일시사용 위한 임대차, 사용대차 (주택판례 3개월)

       ② 편명적(약자보호) 강행규정, 소액사건심판법 적용  상동

         대통령령이 정하는 보증금액초과시(민법임대차), 일시사용 임대차

5.  확정일자

       ① 주택임대차 보호법은 동사무소, 법원, 공증인 사무소에서 받는데,

       ② 상가건물임대차 보호법은 세무서에서 받습니다.

6.  최단 기간

      ① 주택임대차 보호법은 최단기간이 2년이지만,

      ② 상가건물임대차 보호법은 1년으로 차이가 있습니다.

7.  증액 청구 ( 증액후 1년이내 청구제한 )

    ① 약정차임 또는 보증금의 5%(1/20)초과 제한

    ② 약정차임 또는 보증금의 9%(9/100)초과 제한.

8.  보증금에서 월 차임으로의 전환 범위

        ① 주택임대차 보호법은 연 14%(보증금 기준)

        ② 상가건물임대차 보호법은 연 15%(보증금+월차임x100 기준)

 

9.  계약갱신 요구권 (임차인)

     ① 주택임대차  묵시적 갱신의 회수 제한 없음 단, 계약갱신 요구건은 없음

     ② 상가건물임대차 보호법은 전기간을 포함하여 5년의 범위 내에서

        요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다.

        만료 6월 1월 전까지, 단, 아래의 사유의 경우 요구불가능

                 1. 보호법상 환산보증금이 초과한경우 

　               2. 3기이상 차임연체, 재건축등 사유발생

　               3. 보호법 시행이전 임차한경우

10.  임차권의 승계

  ① 주택임대차 보호법에는 임차인이 사망한 경우, 가정공동생활을 하지 않은

     경우에는 사실혼자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계한다는 규정이 있음 (○)

  ② 상가건물임대차 보호법은 그런 규정이 없습니다.  (×)인정되지 않음

  

 11.   존속 기간의 보장

    ① 2년(주거생활의 안정) 존속의 의제, 묵시적 갱신

    ② 1년(경제생활의 안정) 존속의 의제, 묵시적 갱신, 계약갱신요구(5년의 범위 내)

 12.   법정 갱신

   ① 임대인 :  만료 6월~1월,

      임차인 :  만료 1월 전(2기차임 연체 의무 현저히 위반)

      임차인 :  해지 : 존속기간 없음(통보 후 3월 효력 발생)

   ② 임대인 : 계약 만료 6월~1월, 임차인 해지 : 통보 후 3월 효력 발생

  

 13. 임차권등기명령

     ①  ② 있음 : 기간종료 ＋ 보증금반환× (2주 정도 소요, 대항력 등 유지)

              소요경비 임대인 부담

 14. 최우선변제대상 보증금규모

   (1) 소액보증금 중 일정액의 범위 최우선 변제금액

  ①<서울>6,000만원이하 : 2,000만원까지 ② <서울>4,500만원이하: 1,350만원까지

    <수도권 과밀억제지역>                   <수도권 과밀억제지역>

     6,000만원이하 : 2,000만원까지            3,900만원이하 : 1,170만원까지

    <광역시(인천,군지역제외)>                <광역시(인천,군지역제외) >

      5,000만원이하 : 1,700만원까지             3,000만원이하 : 900만원까지

    <기타> 4,000만원이하 : 1,400만원까지   <기타> 2,500만원이하 : 750만원까지

      # 순수한 보증금만 적용                # 보증금 +(월세 x 100) 적용

    (2) 일정액의 우선변제의 범위(대지가액포함) :

   소액임차인이 2인 이상인 경우

       ① 주택임대차 보호법은 주택가의 1/2의 범위 내에서(대지가액 포함)

       ② 상가건물임대차 보호법은  상가건물가의 1/3의 범위 내에서 배당을 합니다.

     (3) 우선 변제권의 조건 (당일) :

     대항요건 ＋ 확정일자(전액, 후순위 물권자에 대항 가능)

       ①   1. 실입주 2. 주민등록전입신고(동사무소) 3. 확정일자(임대차계약서)

       ②   1. 실입주 2. 사업자등록 신고(세무서)    3. 확정일자(임대차계약서)

15 보호대상 및 보호 보증금

  ① 국민(특히 서민)              ② 법인도 보호대상(법제4조 제1호참조)

                                    <서울>                     2억 6,000만원

  법인은 보호대상이 아님(판례)     <수도권 과밀억제지역 >      2억 1,500만원

                                   <광역시(인천,군지역제외) >  1억 6,000만원

                                   <기타 >                    1억 5,000만원

 16.  갱신배제           

         ①  2기 차임액 연체  전대 등

         ②  3기 차임액 연체  전대 등

출처 : sonsamho

글쓴이 : 손삼호 원글보기

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